Leasing habitacional: contrato, opción de compra y presupuesto

En un crédito hipotecario, el comprador adquiere el inmueble y la entidad recibe una garantía hipotecaria. En un leasing, la entidad mantiene la propiedad durante el contrato y el usuario atiende los cánones pactados. La adquisición al final depende de ejercer la opción y cumplir las condiciones. Pide al banco que explique cómo se documenta cada etapa y qué sucede si el plan cambia antes de terminar.

Compara el desembolso inicial, el canon o cuota, los seguros y el valor de la opción. Solicita también condiciones de cesión, abonos extraordinarios, terminación anticipada y mora. No asumas que una regla ofrecida para crédito existe en leasing. Un resumen comercial puede servir para empezar; la decisión debe apoyarse en los documentos que realmente regirán la relación.

El leasing no lo ofrecen exclusivamente los bancos: el Fondo Nacional del Ahorro tiene esta alternativa para afiliados por cesantías o ahorro voluntario con ingresos acreditables. Su página, actualizada el 30 de octubre de 2026, indica financiación de hasta el 90 % del valor comercial de vivienda urbana No VIS, nueva o usada, en pesos y a plazos de 5 a 20 años. Son condiciones del FNA, sujetas a la evaluación del solicitante. [4]

El FNA admite inmuebles de hasta 40 años de antigüedad, o 50 si fueron reformados. Publica opciones de compra de 0, 1, 10, 20 o 30 %, pactadas al inicio y pagaderas al final. Mientras dura el contrato, la propiedad sigue siendo del FNA y no suma al patrimonio del afiliado, según su explicación. La opción final no debe confundirse con el desembolso inicial; pide un flujo de pagos que muestre ambos momentos. [4]

La República publicó el 28 de octubre de 2026 promedios de la Superfinanciera con corte al 16 de octubre: para leasing de vivienda No VIS a 15–20 años, el rango iba de 12,1 % a 14,9 % efectivo anual. El extremo de 12,1 % corresponde al FNA; la nota no identifica a quién corresponde el 14,9 %. También menciona a Banco de Occidente, Banco de Bogotá, BBVA y Davivienda. Se leyó la nota de prensa, no el tablero oficial de tasas. [5]

Son promedios de un corte, no ofertas personales ni una tasa disponible para cualquier comprador. Consulte al banco o al FNA según el producto: confirme elegibilidad, vigencia y costo completo. Para comparar propuestas, pida el mismo plazo y la misma base de tasa, e identifique por separado seguros, desembolso inicial y opción de compra.

El artículo 119 del Estatuto Tributario contempla la deducción de intereses para adquisición de vivienda del contribuyente con un tope anual; no convierte todo el canon en deducible. El artículo 127-1 regula el arrendamiento financiero. La aplicación a un leasing habitacional depende de su tratamiento fiscal, además de las condiciones personales del contribuyente. [6]

La DIAN, en el Oficio 906856 del 6 de noviembre de 2020, permite deducir la parte del canon correspondiente a intereses o corrección monetaria, con el tope del artículo 119, solo si el leasing habitacional se trata fiscalmente como arrendamiento financiero. El Concepto 015965 del 12 de noviembre de 2025 mantiene esa lectura y señala que lo deducido no se registra como ingreso por recuperación al ceder el contrato. Es doctrina de la DIAN: revisa su aplicación con un tributarista antes de incluir una deducción en tu presupuesto. [7] [8]

La Junta del Banco de la República mantuvo la tasa de política monetaria en 12,25 % el 30 de octubre de 2026. Es la tasa de referencia de política del banco central, no una cotización de leasing ni la tasa que necesariamente pagará un comprador de vivienda. Presentarla como costo de financiación de un inmueble sería incorrecto. [1]

Para conocer el costo de tu operación solicita una oferta con vigencia, modalidad, plazo, seguros y condiciones de aprobación. Pregunta qué variables pueden cambiar entre la preaprobación y el desembolso. Si estás comprando sobre planos, el análisis debe contemplar que la financiación se define en un momento distinto del calendario comercial del proyecto. La reserva de una vivienda no asegura que el banco financie el saldo.

Según la Superfinanciera, citada por La República, al 2 de octubre de 2026 el crédito hipotecario en pesos no VIS se movía entre 12,37 % y 16,35 % efectivo anual; para VIS, entre 11,44 % y 15,43 %. La referencia cubre plazos de 15 a 20 años y rangos entre entidades. Consulte al banco: las condiciones dependen del perfil, del inmueble y del producto. [2]

No traslades esos rangos a un simulador de leasing como si fueran equivalentes. Tampoco compares una tasa efectiva anual con otra expresada en una periodicidad diferente sin convertirlas correctamente. Pide que las propuestas se presenten en la misma base y que se detallen todos los pagos. La oferta más fácil de comparar es la que permite reconstruir el flujo completo, incluidos los desembolsos de cierre.

La UVR es una unidad de cuenta cuyo valor en pesos cambia. El boletín del Banco de la República para el período del 16 de octubre al 15 de noviembre de 2026 fija la UVR del 31 de octubre de 2026 en 420,4693 pesos. Ese valor sirve para identificar el corte de referencia; no es una tasa de interés ni una mensualidad constante. [3]

Si la propuesta está en UVR, pide una explicación del saldo y los pagos en unidades y en pesos. Pregunta cómo se reflejan los cambios en el presupuesto familiar y compara escenarios que no dependan de que tus ingresos aumenten al mismo ritmo. Para una oferta en pesos, verifica igualmente el sistema de amortización y las condiciones de tasa. El nombre de la modalidad no reemplaza esa revisión.

Si vives fuera de Colombia, no supongas que te aplican las condiciones descritas. No se encontró una fuente oficial abierta que establezca una ruta general de financiación para ese perfil. Por ello, tampoco se debe ofrecer el leasing como una solución asegurada para quien vive fuera del país. Confirma elegibilidad directamente con la entidad antes de construir el presupuesto alrededor de una aprobación.

Explica al banco tu residencia, moneda de ingresos, forma de acreditarlos y origen de fondos. Pide la lista individual de documentos y verifica cómo se realizarían firma y desembolso. Si la respuesta sigue pendiente, organiza una alternativa de pago sin comprometerte con fechas que dependan de una financiación no aprobada. Una consulta comercial no equivale a una decisión de riesgo de la entidad.

Además del pago financiero, incorpora administración, mantenimiento, seguros, impuestos y los costos que el contrato atribuya al usuario. Pregunta quién asume reparaciones extraordinarias y qué ocurre ante un siniestro. Si piensas arrendar el inmueble, solicita confirmación sobre las autorizaciones contractuales y las reglas del edificio. El producto financiero no resuelve por sí mismo la viabilidad del uso turístico.

Antes de escoger, revisa qué pasaría si debes vender, trasladarte o dejar de usar la vivienda. Pide el procedimiento y los costos de una cesión o terminación, y cómo se determina el saldo exigible. Conserva la oferta y sus anexos junto al calendario de pagos del proyecto. Cuando ambos documentos no coincidan, resuelve la diferencia antes de separar.