Vivienda turística y RNT: qué verificar antes de comprar para alquilar

La Ley 2068 de 2020, en el parágrafo del artículo 36, considera vivienda turística el arrendamiento por menos de 30 días y establece una presunción de prestación de servicios turísticos para quien tiene más de un inmueble. Es una norma vigente anterior a esta revisión, consultada al 31 de octubre de 2026. No basta con llamar al contrato arrendamiento para descartar las obligaciones del servicio turístico. [1]

Antes de comprar, describe el funcionamiento real que planeas: quién recibe reservas, quién atiende huéspedes, cómo se entregan accesos y quién responde por incidentes. Esa descripción ayuda al asesor jurídico a identificar el régimen aplicable. El uso ocasional del propietario y la prestación de alojamiento a terceros no deben mezclarse como si tuvieran las mismas condiciones administrativas y operativas.

Las preguntas frecuentes del MinCIT explican que el reglamento de propiedad horizontal debe autorizar el uso turístico, conforme al Decreto 1836 de 2021 y sus artículos 2.2.4.1.2.1 y 2.2.4.1.2.2. La misma fuente describe el RNT como declarativo. Estas referencias se consultaron al 31 de octubre de 2026: registrar una actividad no subsana la falta de autorización en el reglamento. [2]

Solicita el reglamento y sus modificaciones, y pide que se identifique la disposición que permite la operación. Contrasta la respuesta comercial con el documento y con la administración. Si el permiso depende de una reforma futura, analiza la compra bajo las reglas actuales. No tomes una expectativa de aprobación como un derecho adquirido ni supongas que la conducta de otros propietarios modifica el texto vigente.

El artículo 38 de la Ley 2068 de 2020 dispone que las plataformas deben exigir RNT activo. El artículo 32 contempla la póliza de responsabilidad civil y el SIAT. Son obligaciones distintas de la autorización del edificio; la revisión de la ley se hizo al 31 de octubre de 2026. Consulta con el operador y con un profesional cómo se cumplen en tu caso. [1]

Pide que el contrato con el operador asigne responsabilidades por reservas, información de huéspedes, seguros y atención de incidentes. Revisa quién conserva los soportes y cómo los recibes si termina la relación. Una comisión de administración no explica por sí sola todos los servicios incluidos. Deben quedar claros el alcance de la póliza, la gestión de reclamaciones y los gastos que seguirían siendo del propietario.

Antes de contratar una operación turística, pide una revisión actualizada de las normas aplicables. No encontramos en las fuentes consultadas una norma específica de Cartagena que permita cerrar todos los requisitos locales. Esa ausencia no equivale a libertad de operación. La consulta debe cubrir el inmueble, el prestador, el edificio y las condiciones administrativas que correspondan al uso propuesto.

Cartagena Cómo Vamos reporta una ocupación hotelera de Cartagena de 65,9 % para 2025 con datos de la Encuesta Mensual de Alojamiento del DANE. El informe contiene una discrepancia interna en la comparación con el año anterior: el texto dice que fue igual y la gráfica muestra 66,0 %. Por eso no usamos esa comparación para afirmar estabilidad. [3]

Según el DANE, citado por El Universal, la ocupación hotelera de Cartagena fue 62,7 % en julio de 2026 frente a 67,4 % en julio de 2025. Bajó. La nota se publicó el 16 de septiembre de 2026; se abrió la nota, no el boletín original. Ninguna de esas cifras mide reservas de plataformas ni ocupación de una vivienda turística. [4]

El contexto hotelero ayuda a cuestionar supuestos demasiado optimistas, pero no sustituye los registros del operador. Si te presentan un escenario, solicita su origen, período y costos incluidos. Separa disponibilidad para huéspedes, bloqueos de uso propio, mantenimiento y cancelaciones. Un promedio de ciudad no incorpora las condiciones de tu unidad ni el efecto de los gastos sobre el resultado.

Arma una carpeta con reglamento, respuesta de la administración, propuesta del operador y revisión de seguros. Anota cualquier documento pendiente y define qué respuesta necesitas antes de comprometer recursos. Si el negocio solo funciona bajo una autorización que todavía no existe, esa condición debe resolverse antes de tratar el alquiler turístico como parte del presupuesto de compra.

Prepara también una alternativa de uso residencial o personal compatible con las reglas del inmueble. Pregunta cómo cambiaría la operación si el servicio turístico no pudiera iniciarse o tuviera que suspenderse. La respuesta no consiste en prometer que siempre habrá demanda, sino en conocer tus obligaciones y tu capacidad para sostener el inmueble sin depender de reservas futuras.